Как обезопасить себя и не стать жертвой мошенников, разбирался корреспондент Украинской Службы Информации Арсен Подосян.

Видео вы также можете посмотреть на нашем канале в YouTube.

Можно ли обезопасить себя перед покупкой жилья?

Да. В первую очередь перед такой важной покупкой нужно обратиться за помощью к юристу. И дальнейшие действия зависят от того, имеет ли клиент намерение купить новострой или вторичное жилье.

При покупке новостроя чаще всего заключается договор купли-продажи имущественных прав (инвестиционный договор), при этом юрист сможет проверить законность строительства:

• наличие разрешения на строительство, наличие ГУО;
• документы на земельный участок, на котором идет строительство;
• проверка застройщика (репутация), право подписанта (директора) на заключение договора;
• проверка в Едином государственном реестре судебных решений (ЕГРСР) на наличие судебных процессов с участием застройщика;
• проверка самого договора купли-продажи имущественных прав (инвестиционный договор);

При покупке вторичного жилья проверка заключается в следующем:

• проверка в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество;
• проверка имущества в ЕГРСР на наличие судебных процессов.

Помимо реестров, чтобы быть уверенным в том, что сделка пройдет безопасно, вам нужно запросить у продавца такой пакет документов:

• паспорта и идентификационные коды, а также свидетельства о рождении всех совладельцев квартиры;
• документ о праве собственности – это может быть соответствующее свидетельство, договор купли-продажи, мены или дарения, а также свидетельство о праве на наследство, если квартиру продавец получил таким образом;
• документ о семейном положении – а еще лучше, справка, которая подтверждает семейное положение продавца на момент получения им этой квартиры;
• согласие супруга на продажу квартиры, если она является совместно нажитым имуществом;
• согласие всех совладельцев, которые должны в обязательном порядке быть заверены нотариусом;
• разрешение органов опеки и попечительства, если совладельцами являются несовершеннолетние или недееспособные граждане;
• выписка из домовой книги о том, что в квартире никто не прописан – лучше всего просить детальную выписку, чтобы вы могли проверить, кто и когда был прописан в этой квартире и почему выписан, чтобы в дальнейшем никто не мог оспорить сделку (ЦПАС);
• отчет эксперта-оценщика, который проводил оценку квартиры;
• выписка из реестра, которая подтверждает отсутствие запрета на продажу этой квартиры;
• справка о том, что в квартире нет задолженностей по коммунальным платежам;
• справка из БТИ о том, что в квартире не было незаконных перепланировок.

Какие документы в Украине подтверждают право собственности на квартиру?

Для новостроя – договор купли-продажи имущественных прав и будет тем самым подтверждающим документом на право собственности жилья, и юридическим основанием для регистрации клиента собственником инвестиционной квартиры.

Для жилья с вторичного рынка это может быть и свидетельство о наследстве, и различные договора, и другие документы.

Какова процедура оформления права собственности на квартиру?

Для оформления права собственности на недвижимость, в том числе и на квартиру в новострое, требуется проведение регистрации в электронном Государственном реестре. С 1 января 2016 года Свидетельство о праве собственности в бумажном варианте больше не выдают, а выписка о регистрации доступна на сайте Министерства юстиции, которую может сделать каждый.

Для регистрации права собственности на недвижимость можно обращаться в одну из инстанций:

• к нотариусу – государственному или частному, они имеют доступ к реестру и право регистрации любой сделки с недвижимостью;
• в центр предоставления административных услуг – там этой процедурой занимается государственный регистратор.

Процедура получения свидетельства о праве собственности на квартиру на первичном рынке

Переоформление права собственности застройщика на покупателя начинается с оформления технического паспорта – его чаще всего делает инвестор. Затем собирается два пакета документов – от застройщика и от покупателя. С готовыми бумагами можно обращаться к субъекту регистрации прав по месту нахождения недвижимости.

Сроки регистрации права собственности и стоимость процедуры

Нотариус может провести процедуру регистрации квартиры (дома) немедленно, в крайнем случае – не более чем за 5 рабочих дней. Это обуславливается статьей 19 Закона Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

Стоимость. Статья 34 этого же Закона предусматривает уплату административного сбора в размере 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц. А также сбор, который взимают за предоставление информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. От административного сбора освобождаются некоторые категории граждан.

Пакет документов для регистрации недвижимости

Оформление покупки квартиры у застройщика требует двух пакетов документов – от застройщика и от инвестора.

Застройщик предоставляет такие документы:

• подтверждение возникновения, перехода и прекращения права на земельный участок;
• подтверждение принятия в эксплуатацию строительного объекта;
• список лиц (юридических и физических), производивших финансирование строительства объекта.

От инвестора требуется:

• договор, подтверждающий приобретение права на объект строительства – инвестиционный, о долевом участии, купли-продажи имущественных прав, прочие, а также все дополнения к нему;
• справка-выписка из общего перечня лиц, которые привлекались для финансирования объекта строительства – ее выдает застройщик;
• акт приема-передачи помещения;
• технический паспорт;
• заверенные копии всех этих документов;
• квитанции об оплате сборов на регистрацию.

Риски при регистрации права собственности на недвижимость

При покупке квартиры в новостройке существуют определенные риски:

1. Продажа одного и того же объекта двум или более лицам. В начале строительства покупатель заключает с застройщиком инвестиционный договор, который дает право на покупку, но не на собственность. Недобросовестный застройщик может продать это право несколько раз, о чем покупатели узнают только тогда, когда начинают процедуру регистрации.
2. Незаконность строительства – когда у компании не имеется всех необходимых разрешений на стройку.
3. Несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию – например, из-за несогласованной документации по инженерным сетям.
4. Квартира в залоге у банка. В этом случае банк имеет право изъять жилплощадь у застройщика за долги.

Риски при покупке вторичного жилья:

1. Нарушение прав несовершеннолетних. Если в числе совладельцев квартиры есть несовершеннолетний ребенок или ребенок, оставшийся без родительской опеки, то купля/продажа квартиры осуществляется с разрешения и при участии законного попечителя или представителя органов опеки.
2. Продавец признан недееспособным либо ограниченно дееспособным. В этом случае суд может признать договор сделки недействительным.
3. Продажа квартиры путем умышленного обмана. Здесь может быть множество вариантов: низкая цена из-за проблем с документами, высокая цена за неликвидную недвижимость, подделка документов, в том числе доверенности, если владелец за границей, и другие мошеннические схемы. Необходимо проверить доверенность на подлинность.

Реестры, с которыми нужно «дружить» для минимизации рисков при покупке недвижимого имущества:

• Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество
• Единый государственный реестр судебных решений
• Сайт судебной власти Украины
• Публичная кадастровая карта Украины
• Единый реестр должников
• Реестр юридических лиц, физических лиц предпринимателей и общественных формирований

Ранее на USIonline.com — Что делать, если затопили вашу квартиру.

Читайте нас в Facebook, Telegram и Instagram, смотрите на Youtube.