Профессия строителя – по своей сути созидательная, скрупулезная и ответственная. Результаты этой работы пополняют карты городов и поселков, становясь уютными квартирами, просторными школами, магазинами, шикарными ресторанами, гостиницами и санаториями. А их творцы – проектировщики, архитекторы, строители – заслуживают искреннего уважения.

В преддверии этого знакового для строителей дня эксклюзивно для Domik.ua столичные застройщики рассказали о факторах, влияющих на подорожание квадратного метра строящегося жилья в Киеве.

Тенденция на рост цен первичного рынка жилой недвижимости наблюдается не только по объявлениям застройщиков, но и по государственным данным. Так, в приказе Минрегиона от 26.07.2016 опосредованная стоимость квадратного метра жилья в Киеве составила 10081 гривну, а уже в приказе от 09.08.2017 , который вступил в силу с 1 января текущего года и действует до выхода следующего приказа, цена за метр выросла до 14340 гривен.

Ценообразование и доллар

Как прогнозирует НБУ и по сформированному бюджету Украины на 2018-й известно, что уже в декабре текущего года ожидают курс доллара 30,1 грн. Пресс-центр «Киевгорстрой»считает, что покупательский спрос сильно привязан к курсу условных единиц: «Мы все расчеты ведем исключительно в гривне, потому что мы украинская компания, но колебания валют в значительной мере способствует увеличению спроса. Вот сейчас люди в довольно напряженном состоянии. Экономисты традиционно перед осенью пугают повышением курса, и в бюджете курс заложен уже по 30 грн, поэтому можно прогнозировать, что осенью у нас будет много работы».

«В связи с ростом курса доллара, вырастет и стоимость квадратного метра», – убежден заместитель директора BudCapital Олег Иваненко . По его мнению, это связано с тем, что вырастет стоимость материалов, пропорционально и цена на топливо.

Похожие убеждения о влиянии курса на стоимость жилья в новостройках и у коммерческого директора DIM Group Ольги Батовой . С ее слов, цена на квартиры формируется, в первую очередь, с расчетом расходов. И хоть в производстве используется украинский цемент и отечественный кирпич – стоимость доставки и использования некоторых других материалов (окна, двери, лифтовое оборудование, видеокамеры) остаются неизменными в долларе, но дорожают при росте курса. «Для того, чтобы создать максимально лояльные условия инвестирования, мы сотрудничаем с определенными поставщиками и заранее договариваемся о суммах оплаты, дабы минимизировать увеличение стоимости квадратного метра», – заверила комментатор DIM Group.

Влияние стоимости бензина и других расходных материалов

Увеличение цен за квадратный метр вполне предсказуемо, если знать о текущей ситуации с себестоимостью строительства зданий в Украине. «Растет цена всего — материалов, комплектующих, топлива, энергоносителей, оплаты труда», – делится информацией пресс-центр «Киевгорстрой»: «Например, все строительные материалы подорожали на 30%, их стоимость растет ежемесячно. Кроме подорожания стройматериалов, выросла средняя зарплата у строителей . Это тоже дает толчок к повышению цены на кв. м. В целом на сегодня себестоимость строительства увеличилась процентов на 25. Квадратный метр также вырос в цене на 25%. Такая тенденция сохранится и в дальнейшем, по крайней мере, факторов, свидетельствующих об обратном, пока не наблюдается».

Олег Иваненко, заместитель директора BudCapital, также подтвердил, что если увеличится себестоимость строительства, то вырастет и стоимость квадратного метра. При этом цены на бензин и другие расходные материалы, которые в большинстве привязаны к доллару, это одна и из составляющих себестоимости строительства.

И Ольга Батова, представляющая DIM Group, подчеркнула взаимосвязь между увеличением цен на материалы, услуги и прочие расходы, при этом отметила, что в определенном сегменте первичного жилья рост цен может первые полгода отсутствовать: «На проекты сомнительного качества цена квадратного метра может не увеличиваться, так как те застройщики, которые экономят на строительных и расходных материалах, найме нужного количества и требуемой квалификации сотрудников, будут демпинговать его стоимость. И, надеемся, что, наученные опытом с «Уко-Групп» и «Сити Групп», покупатели не будут выбирать заниженную цену, а лучше предпочтут вложиться в более надежный новострой, оформив рассрочку или ипотеку».

Цены на квартиры и новые законы

Специалисты оценили взаимосвязь, с влиянием рассматриваемых изменений в новом Генплане, на рост цен. Основной темой для размышлений стал новый проект государственных строительных норм ГСН (укр. ДБН) , в котором предлагают запретить строительство домов выше 16 этажей и то, как он отразится на Генплане столицы.

«Генплан – по сути, это документ, который определяет назначение того или иного участка, но не конкретизирует расположение домов и их высотность,» – уведомляет пресс-центр «Киевгорстрой». Со слов представителей застройщика, с этой целью вместе с генеральным планом разрабатывается зонинг территорий, который будет регламентировать для каждого квартала высотность и плотность застройки. «Город Киев условно разделен на 7 зон. Первая — это центральная планировочная, две зоны на Левом берегу, еще 4 планировочные зоны — на Правом. Генплан не пишется с нуля, в имеющийся вносят правки раз в 5 лет. В 2011 их было более тысячи, сегодня – более 3-х тысяч. Процедура внесения изменений в Генеральный план действительно практически аналогична принятию нового плана, но это все равно корректировка. Сначала разрабатывается проект изменений, затем проводят общественные слушания, только после этого за них голосует Киевсовет. До 2020 года времени еще много, что будет с ценами – никто не знает», – сообщили в пресс-центре.

Олег Иваненко подтвердил, что к немаловажной составляющей в структуре цены при строительстве относится земля (участок под строительство): «Если уменьшится высотность, это приведет к увеличению себестоимости и росту стоимости квадратного метра жилья».

Коммерческий директор DIM Group Ольга Батова уверена, что принятие закона о запрете строительства выше 16 этажей приведет к дополнительному резкому росту цен: «Кроме плановых повышений стоимости стройматериалов, услуг строителей и других специалистов, запрет на высотную застройку приведет к менее выгодным с финансовой точки зрения жилищным решениям от застройщиков. Так как в цену квартиры закладывается стоимость земли, и чем меньше квартир на участке – тем выше цена за квадратный метр».

Выводы: факторы формирования цены

«Любые изменения, как в политике, так и в экономике сразу же отражаются на стоимости недвижимости. Росту цен способствует и большой спрос у населения на свое жилье. Такая у нас национальная особенность – хоть маленькая, но квартира должна быть своя. Ну и шаткость гривны по отношению к доллару, потому что большинство людей по-прежнему хранит свои сбережения именно в валюте».

«Играют большую роль и повышение курса доллара к гривне, и увеличение цен на бензин, и запрет строительства домов выше 16-ти этажей».

«Пока в Украине не будет стабильной экономической ситуации, спрогнозировать примерный рост цен можно, но результат далеко не гарантируемый. Никто не застрахован от резких скачков доллара, появления нового Войцеховского, новых принимаемых законопроектов. Да, стоимость квадратного метра, в рамках коротких сроков, пока продолжает расти. И до конца года можно рассчитывать, что в пределах 3-7% цена за метр квадратный поднимется. И пока что все факторы направлены только на повышение цен. Но, параллельно этому, существует несколько обстоятельств, замедляющих рост стоимости: например, высокая конкуренция на рынке и необходимость закрепить позиции первичного рынка недвижимости как надежного финансового вклада. Но остановить рост цен и, тем более, снизить стоимость квадратного метра такие факторы не могут».

Все желающие могут проверить свое знание цен рынка жилья можно, приняв участие в призовом опросе «Конкурс прогнозов: какая будет цена м² квартир в Киеве зимой 2019 года?» .

Ознакомиться с ценовой политикой столичных застройщиков можно по расположению объектов, степени готовности и другим параметрам в разделе новостроек Киева 2018 .

Обсудить новостройку или самовольное строительство, ознакомиться с завершенными и строящимися проектами девелоперов, почитать отзывы о любой новостройке столицы и других регионов можно на всеукраинском форуме недвижимости Domik.ua .

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

Источник: domik.ua