Програма доступної іпотеки “єОселя” постійно зазнає змін з моменту свого запуску у 2022 році. За три роки роботи правила програми коригували кілька разів – змінюючи умови кредитування, категорії позичальників тощо. Наприкінці 2024 року відбулася чергова суттєва зміна: для більшості користувачів програми тепер доступне житло не старше трьох років, а нерухомість віком до 10 років можуть придбати лише ВПО, або пільгові категорії в прифронтових регіонах. Одночасно програма піддається певній критиці через випадки отримання пільгових кредитів високопосадовцями з високими доходами. Про логіку змін, економічну філософію програми та плани на майбутнє розповів Укрінформу голова правління Укрфінжитла Євген Мецгер.

– Наприкінці 2024 року в програмі “єОселя” відбулися суттєві зміни – тепер для більшості категорій доступне житло не старше трьох років, тобто, по суті, лише новобудови. Що конкретно спонукало до такого рішення?

– Програма має на меті, по-перше, покрити соціальний попит та допомогти людям, які віддають своє життя служінню державі, але не мають власного житла або потребують поліпшення житлових умов. По-друге, допомогти країні економічно вистояти. Саме це завдання й виконує фокус програми на первинному ринку.

Багато людей покинули країну через війну. Виїжджаючи за кордон, громадяни виставляли свої квартири на продаж на вторинному ринку. Кошти, отримані від такого продажу нерухомості, здебільшого виводилися за межі України, фактично підтримуючи економіки країн-реципієнтів, куди ці люди виїжджали. Така ситуація суперечить меті програми – підтримці вітчизняної економіки.

Єдина можливість залишити державні кошти програми в країні – це залучення забудовників до прозорої нормальної роботи на ринку, які сплачуватимуть податки, відкриватимуть робочі місця та забезпечуватимуть ланцюги постачання будівельних матеріалів тощо.

Повірте, рішення про перехід на первинний ринок ухвалювалося після ретельного аналізу та розрахунку прогнозованих результатів роботи в новому сегменті. Отримані дані підтвердили доцільність такого кроку.

До забудовників держава сформулювала нові вимоги, аби виключити можливість використання моделей фінансування, які використовувались для уникнення чи мінімізації сплати податків. Спочатку забудовники негативно сприйняли ці зміни, зверталися з листами до керівництва держави, стверджуючи, що програма не враховує їхні інтереси.

Проте, пріоритетом залишалися інтереси країни. Згодом частина забудовників адаптувалися до нових правил, усвідомивши, що прозора робота забезпечує стабільний потік клієнтів та можливості для розвитку бізнесу в умовах відбудови країни. Станом на сьогодні понад 100 будівельних компаній працюють за новими правилами та сплачують податки в повному обсязі.

– Чи не вважаєте ви такі умови дискримінацією регіонів, які ближче до фронту, де новобудов немає або вони не плануються?

– Що стосується ситуації у прифронтових регіонах, де дійсно новобудов немає в силу зрозумілих причин, то там програма все ж дозволяє пільговим категоріям громадян та ветеранам купувати житло віком до 10 років. Більше того, десятирічне житло вимушено переміщені особи можуть купувати по всій країні. Тому до цього питання ми підходили дуже обережно, аналізуючи регіони залежно від того, де ведеться будівництво, а де – ні.

Але ви маєте рацію, у невеликих містах, навіть не прифронтових, сьогодні справді не всюди є новобудови, і не скрізь можна здійснити покупку за допомогою держави. Наша головна мета й полягає в тому, щоб стимулювати забудовників до будівництва. Нове будівництво створює цілу екосистему: хтось виробляє матеріали, хтось приїжджає жити, а новим мешканцям потрібні робочі місця – або вони їх отримують, або створюють самі, сплачуючи при цьому податки. Це формує споживчий попит, який, у свою чергу, стимулює пропозицію.

Будь-який регіон починає жити, якщо людей стає більше. Тому це пряма зацікавленість регіонів.

Спілкуючись із забудовниками та відвідуючи різні регіони, ми готуємо щомісячний аналітичний дайджест, який надсилаємо забудовникам і показуємо попит у кожному регіоні. У нас уже є приклади, коли забудовники помітили попит у містах, де раніше ніхто не будував, і тепер там розпочинаються нові проєкти.

– Давайте перейдемо до теми ветеранів. За програмою, ветеранам війни та членам їхніх сімей надається пільговий кредит за ставкою 7% річних перші 10 років і 10%, починаючи з 11-го року. Водночас військовослужбовці за контрактом отримують кредит за 3% річних. Після закінчення контракту або звільнення військові переходять із категорії “3%” до категорії “7%”. Тобто виплати по кредиту для них збільшуються. Поясніть, чим обумовлювалося встановлення саме таких ставок?

– По-перше, умови програми встановлює Кабінет Міністрів. Ми лише можемо ініціювати зміни, надавати ідеї, брати участь в обговореннях. По-друге, на старті програми концептуально закладалася ідея: забезпечити житлом людей, які обрали за професію соціальне служіння державі: медики, педагоги, науковці та військові. В нашій державі праця цих людей багато років була не віддячена належним чином. Тому програма й була сфокусована спочатку на військових, медиках, учителях та наукових співробітниках, які працюють у державній або комунальній сфері з мінімальними зарплатами.

На початку повномасштабного вторгнення всі очікували швидкого завершення війни, і логіка обмеження для мобілізованих військовослужбовців будувалася на тому, що мобілізовані особи після демобілізації повернуться до звичайної трудової діяльності з відповідним рівнем оплати праці в комерційній сфері та зможуть продовжити обслуговування кредитних зобов’язань без допомоги держави.

Але з часом стало зрозуміло, що мобілізація вже не може розглядатися як тимчасова зміна професійної діяльності. Якщо фахівець ІТ-сфери протягом трьох років проходить військову службу на передовій, його слід розглядати вже як професійного військового. Тому й ініціювали зміни, щоб умови участі в програмі для категорії мобілізованих були повністю аналогічні за умовами до професійних військових.

– Не можемо не згадати про журналістські розслідування, які виявили, що програмою активно користувалася низка топ-чиновників, суддів, прокурорів з доходами 5-8 млн грн на рік, які отримували пільгові кредити, а деякі навіть здавали придбане житло в оренду. Прокоментуйте.

– Маю запевнити, що зі свого боку Укрфінжитло всіляко сприяло журналістам у цих розслідуваннях, розуміючи усю відповідальність та соціальну “вагу” будь-яких зловживань з ресурсами програми. Стосовно самих кредитів – вони були видані законно. Чи будемо ми реагувати? Так, будемо однозначно. У нашій стратегії, що затверджена Кабміном та акцептована Міжнародним валютним фондом, ми відобразили наступні кроки: по-перше, програма ще більше фокусуватиметься на обмеженнях за площею та вартістю нерухомості, аби відмежовувати її від ринку елітного житла, де реалізуються інші споживчі потреби та можливості. По-друге, більше уваги приділятиметься вивченню майнового стану позичальників, адже вимушеним переселенцем чи військовим зараз може стати будь-хто, незалежно від наявних статків.

– А щодо вже укладених договорів топ-чиновників, чи плануєте їх переглядати?

– Угоди підписані в рамках діючих на той час правил, затверджених Кабміном. Компанія не може змінити правила заднім числом та ініціювати дострокове повернення законно виданих кредитів.

Дійсно, нас турбують такі випадки, докладаємо зусиль для їх обмеження у майбутньому. Однак кредити, видані згідно з чинними правилами, юридично ми не можемо відкликати.

Були випадки зловживань із недостовірною інформацією – такі заявки переглядалися і контракти розривались. А загалом ми постійно перевіряємо портфелі банків-учасників програми, й при виявленні порушень вимагаємо дострокового повернення коштів.

– Нещодавно Національний банк презентував Стратегію з розвитку іпотечного кредитування, яка передбачає 13 конкретних заходів. Як ця стратегія може змінити підходи до роботи у вашій компанії?

– Мета Національного банку, як мені здається, – дати банкам поштовх, щоб банки почали запускати власні програми комерційної іпотеки, якої сьогодні майже немає. Ми, як провайдери пільгової державної іпотечної програми “єОселя”, ось уже третій рік поспіль забезпечуємо близько 97% обсягів іпотечного ринку, і так не має бути, щоб держава була єдиним гравцем на ньому. Житло ­– це базова потреба населення, і доступ до нього має бути в усіх, хто цього потребує. А не лише пільговики, яких визначає держава, яка до того ж обмежена в своїх ресурсах. Саме комерційний ринок іпотеки має той ресурс, який здатний задовольняти постійний попит та ще й забезпечувати мультиплікативний ефект для економіки.

У нашій непростій ситуації, спровокованій наслідками війни, є резон поєднати можливості як державного, так і комерційного секторів ринку іпотеки. Наприклад: держава може компенсувати відсоткову ставку банкам, збільшуючи їх апетити до комерційної (не пільгової) іпотеки. Зараз ми зі Світовим банком плануємо запускати такий проєкт – давати банкам компенсацію відсоткової ставки, наприклад, на перші 5-7 років, щоби збільшити обсяги видачі іпотеки.

Наступне – це страхування військових ризиків. Є ініціатива Мінекономіки та Нацбанку створити агенцію зі страхування, яка в іпотечному кредитуванні буде страхувати військовий ризик. Банки, розуміючи, що обʼєкт іпотеки застрахований від військових ризиків, матимуть більший кредитний апетит.

Або, наприклад, іпотечні кредити для окремих категорій позичальників під державні гарантії, і таке інше.

Якщо всі ці інструменти включити, то ринок пожвавішає.

– Укрфінжитло затвердило власну стратегію розвитку на 2025-2029 роки з метою охопити понад 70 тисяч нових домовласників за 5 років. А яка, за вашими оцінками, загальна потреба в іпотечному кредитуванні серед пільговиків – військових, медиків, педагогів, ВПО?

– Коли ми готували стратегію, то зрозуміли, що накопичений дефіцит житла у довоєнний час складав близько 450-500 млн м². Через повномасштабне вторгнення Україна втратила ще додатково близько 150 млн м², за оцінками Світового банку. Тобто загалом сьогодні маємо потребу в 600 млн м² житла. У грошах це десь близько 23 трлн грн, якщо рахувати за всіма стандартами споживчої якості сучасного будівництва.

До того ж, ми сподіваємося, що багато українців повернуться після війни і всі будуть намагатися знайти чи купити житло. Де його взяти? Треба будувати, інвестувати. Тому, мабуть, ніхто не знає сьогодні реальний попит на житло. Наприклад, тільки за нашою базою даних маємо більше 100 тисяч запитів на іпотеку.

Тому попит справді шалений і 70 тис. кредитів протягом найближчих років – це хоч і скромний, але дієвий мінімалістичний план. Сподіваємося, що принципи “єОселі” концептуально правильні і фундамент до забезпечення найбільш вразливих категорій житлом надійно закладено.

Для реалізації нашої стратегії потрібно багато інструментів. Насамперед – розробити законодавчу базу по сек’юритизації, випуску іпотечних цінних паперів (бондів) та захисту прав кредиторів й інвесторів. Після війни планується вихід на зовнішні ринки для залучення коштів. Також необхідно змінити моделі для забудовників, залучити фінансування від міжнародних інституцій та запустити нові продукти на основі оренди з викупом (rent to own або lease to own) з меншим першим внеском, особливо для молодих сімей.

Найшвидші рішення очікуються у співпраці зі Світовим банком. До кінця року планується запуск додаткової програми, можливо, з обслуговуванням вторинного ринку. Фінальні умови поки узгоджуються. Планується, що це буде компенсація відсотків для банків, які використовуватимуть власні ресурси на запуск ринкової іпотеки з доступом до вторинного ринку.

Також потенційне партнерство з нашою компанією розглядають такі провідні міжнародні фінансові інституції як ЄБРР, ЄІБ, IFC.

– Як програма “єОселя” інтегрується зі стратегіями розвитку територіальних громад? Чи вбудована вона взагалі в ці стратегії? І яку роль відіграє програма в утриманні населення в регіонах та поверненні внутрішньо переміщених осіб?

– Місцева та регіональна влада розуміє важливість утримання населення у своїх регіонах. Уже діють 10 програм, де влада додатково компенсує частину кредиту або відсоткової ставки для різних категорій: військових, ВПО, звільнених з полону, окремих професій залежно від регіональних потреб.

Ми співпрацюємо з усіма регіонами, великими роботодавцями та міністерствами. До програми компенсації приєднуються нові регіони, міста чи області, адже регіональна влада розуміє критичність житлового питання для закріплення людей та вибору ними місця постійного проживання.

Вікторія Алексєєва, Київ

Фото: Юлія Овсяннікова